上一章回顾：点击此处阅读-->张民元律师新作《证据终结者》第十六章：强弩之末

　　辛总的不安来自他老婆的侄女听了我的法律公开课。那晚，在大学的《企业法律顾问实务》课堂上，我向学生们讲述了现实中企业工业用地及地上建筑物交易过程中存在的诸多法律风险。

　　比如：一地多卖。同样一块土地，原所有者可能因各种原因在未办理过户的情况下二次转卖。第三方购买后，还可能在土地上设置抵押、担保或租赁给第四方。现实中遇到这种一地多卖的情况，一旦通过诉讼的方式解决，参与者就像被卷入绞肉机，资金和精力都将在连环官司中消磨殆尽，这是一道难解的法治题。

　　又比如：多重租赁关系的土地交易。有些土地收购者在收购合同签订前，出于谨慎起见，会先委托律师对土地的权属、抵押、担保、司法诉讼等情况进行尽职调查，以判断土地收购中是否存在法律风险。

　　但现实法律实践中，实际情况是：土地的隐性担保及土地相关的或有负债，根本无法通过律师的尽职调查被发现或披露出来。

　　毕竟，当土地售卖者走到 “卖地” 这一步时，往往意味着企业面临着严重的财务困境，流动资金极度紧张。企业投资人的个人负债、家庭负债，乃至关联企业的负债，表面上看似与土地交易毫无关联，但事实上，当购买者支付土地购买款后，这块土地背后隐藏着未被提起诉讼的隐性担保，或是拖欠员工工资、国家税款等问题，而其中最可怕的是存在土地权证所有者刻意隐瞒的租赁关系。

　　我在课程中讲述了一个案例：甲方将土地出售给乙方，乙方与甲方签订土地交易合同后，随即将土地租赁给一家物流公司丙，这家物流公司丙又将土地及地上建筑物分别租赁给30多家运输经营户，并且一次性收了五年的租金。后来，乙方在支付土地收购余款时与甲方产生争议，甲方提出解除土地买卖合同，法院支持了甲方的诉讼请求，判决解除合同，并要求乙方返还已收取的合同交易款。乙方依照法院判决履行义务后，场地上的三十多家物流经营的运输队却拒绝搬走，因为他们支付了五年的租金，并纷纷向法院起诉，要求确认租赁合同合法有效。这场官司瞬间陷入混乱，根据民事审判中“买卖不破租赁”的原则，租赁合同关系并不会因为买卖合同的终止而解除。甲方虽从法律文书上收回了土地，但实际上却丧失了五年的土地使用权，虽然甲方有权向乙方主张追回这五年的租金收入，但在本案中，实际收取租金的丙卷钱跑路了，乙方也是受害者，乙方即使通过诉讼丙方缺席判决赢得诉讼，也无法实现收回被卷走的租金，30家物流经营户作为不知情的善意第三人已实际支付了租金，其承租关系依法受法律保护，对于甲方来说，土地的权属是收回了，但土地及地上建筑物的租赁权及处置权、收益权均处于受限状态，难以正常行使。

　　当时在大学，我一个晚上共讲了三节课，期间我详细讲述了企业并购重组中的十个风险案例。辛总妻子的侄女听得入神了，还拿到了我的书。当她回到家后，刚好碰到辛总前来串门，她便兴致勃勃地将晚上老师讲的案例都复述了一遍。

　　正巧的是，辛总当下正处于一场大宗土地交易之中。

　　经几个朋友介绍，他看中了一块地，并且基于对朋友的信任，不仅当场支付了30万定金，还在十五日前支付了第一期资金200万，而在三天后，将支付第二笔款项300万。辛总妻子的侄女生动的讲述，让辛总回家后彻夜未眠，回想起这笔大宗土地交易的买卖过程实在太顺，并且太巧合。

　　事情的经过是这样的：辛总公司的土地拆迁，刚好手里有一笔闲钱。几个朋友相约到余杭喝酒，喝酒时遇到余杭本地的一个朋友，这位朋友也是开工厂的，而且跟辛总的另外几个朋友都很熟，酒过三巡，大家聊起开工厂的事。辛总的朋友顺势介绍起这位本地的朋友在当地开的工厂，称其效益很好，公司业务规模正在不断扩大。这位本地的朋友也借此机会，眉飞色舞地谈起自己的扩张计划：“我打算把公司总部搬到江苏，在江苏已经谈下来500亩地，合同签好了，土地出让金也付完了，现在正在建厂，建成投产后公司的经营规模将达到20亿。”

　　随后几个朋友就聊到余杭当地工厂那20亩土地的规划与打算。

　　本地朋友透露：“我计划将这20亩土地卖掉，但在本地的业务不中断，我可以向购买我土地厂房的人反租一半的车间，每月租金20万，把这块土地的一半作为总部的加工基地保留下来。”几个朋友一边喝酒，一边盘算着这块土地和厂房的价值和回报。聊着聊着，话题又转到辛总工厂的土地拆迁，然后就聊到辛总如果把这块土地买下来，作为投资的话，每月保底租金20万元，一年就有240万的保底净收益，另外一半厂房也可以让辛总把工厂迁过来，朋友们还聊起了当地的社会关系，都觉得这是千载难逢的好机会，纷纷感叹：“这真是前世修来的缘分”“这么机缘巧合遇到了本地这么好的老板”。大家一拍即合，辛总当场决定拿下这块地，通过手机转账支付了30万作为定金，另外两个朋友也决定各入股五分之一，辛总作为大股东，持有五分之三的股份。

　　第二天，辛总回家跟妻子说起收购余杭土地的事，当即被她骂了个“狗血淋头”。在支付第一期款项的期限里，夫妻俩为此争吵不断，但因为30万定金已经付出去了，另外两个朋友承担的资金份额也打到辛总卡里了，辛总好说歹说，才说服妻子支付了第一期款项。可当下，第二期款项支付在即，老婆侄女讲述的那些触目惊心的土地交易风险案例，却如同重锤，句句敲中辛总悬着的心门。

　　辛总妻子也一同听了这些案例，刚听完第一个，脸色就变得煞白，听完所有案例后，她全程沉默不语，回到家更是没洗漱就草草睡了。辛总在夜里听着老婆的呼吸声，知道她也同样彻夜未眠。

　　之后，辛总通过爱人的侄女找到我，坦言：“我妻子的侄女听了您讲的故事，转达给我们了，我们夫妻俩整夜都没睡着。”然后，辛总妻子向我详细讲述了辛总这次土地收购的来龙去脉。

　　我说：“目前我无法判断辛总收购的这块土地是否存在法律风险，但根据你们描述的细节，这些情节有点像网上普法反诈教育故事中的‘杀猪盘’。”

　　他们齐声问：“什么是杀猪盘?”

　　我解释道：“就是认识的那个圈子里只有一头猪，其余的都是杀猪的人。”

　　辛总老婆当场就哭了。

　　辛总还试图辩解：“这不太可能，我那几个朋友关系都很好。”

　　我提醒他：“那您不妨调查一下，您那几个朋友跟这个余杭的朋友之间有没有利益关系。”

　　辛总回忆道：“我以前听他们说起过，这个余杭的老板好像欠他们货款，但这个老板实力雄厚，应该没关系的。”说完，他陷入了沉默。

　　随后，他们表示：“我们先回去商量下。”

　　三个小时之后，已是夜晚九点，辛总妻子打来电话：“无论如何，我们都得过来找您谈一下。”

　　见面后，他们当即与我签订合同，支付了律师代理费，临走时还说道：“看在我侄女是您学生的份上，无论如何要救救我们。”

　　第二天，我们带着相关证件和团队成员赶到余杭展开调查。结果不出所料：余杭老板土地上存在三家银行的抵押，且银行贷款均已逾期，其中两家银行起诉后又撤诉;此外，该公司还因拖欠一家供应商18万的货款被起诉，因未履行判决，法院已对法定代表人采取了限高限消的司法措施。

　　当我们把调查结果告知辛总后，他竟说：“那还好，只欠18万被起诉，没有大额的诉讼。”

　　他的妻子在我说话前吼出来了：“你眼瞎啊，连18万都付不出来，说明他负债肯定过千万了，哪个老板会只因为欠几百万就周转不过来，你怎么这么傻!”

　　我们总结陈词：“总之，我们调取的这份欠款18万未履行的诉讼证据至关重要，它足以证明对方在跟你签订合同时已处于信用不良状态，我们可以行使‘不安抗辩权’，向法院提起解除合同的诉讼，并主张对方返回已收取的款项，同时双倍返还定金。”

　　辛总临走时，问：“那明天要支付第二期款项的期限到了，我们应该不用付了哈。”

　　辛总被他的妻子连掐带捏地拖了出去，我听见她在外面骂：“天呐，我怎么嫁了你这么蠢的一头猪。”

　　(《证据终结者》系知名律师张民元先生原创作品，律界之声官网正以章节体形式持续连载中，敬请关注!)

　　作者简介：张民元，男，一级律师。民革浙江省委会社法委委员，北京盈科(宁波)律师事务所管委会主任。

责任编辑：立德